L'essentiel
- Le décret tertiaire, devenu le dispositif Éco Énergie Tertiaire, concerne les bâtiments, parties de bâtiments et ensembles de bâtiments qui accueillent au moins 1 000 m² d'activités tertiaires.
- Objectif : réduire la consommation d'énergie finale de 40 % en 2030, de 50 % en 2040 et de 60 % en 2050 par rapport à une année de référence, ou passer sous un seuil en kWh/m²/an fixé pour l'activité.
- Propriétaires et locataires sont tous deux assujettis, chacun pour ce qui relève de lui, et déclarent chaque année leurs consommations sur la plateforme OPERAT, au plus tard le 30 septembre.
- Date à retenir : le 30 septembre 2027, pour choisir l'année de référence et déclarer les modulations de la première décennie.
- Renégocier son contrat d'énergie agit sur le prix du kWh, pas sur le nombre de kWh : c'est un levier complémentaire, pas une réponse au décret.
Le décret tertiaire est le nom courant d'une obligation inscrite à l'article L. 174-1 du code de la construction et de l'habitation : réduire, par étapes, la consommation d'énergie finale des bâtiments à usage tertiaire. Issu de l'article 175 de la loi Élan et d'un décret du 23 juillet 2019, il s'applique depuis le 1er octobre 2019. Les pouvoirs publics l'appellent aujourd'hui Éco Énergie Tertiaire, et l'ADEME gère sa plateforme de déclaration, OPERAT.
Votre bâtiment est-il concerné par le décret tertiaire ?
Le seuil de 1 000 m² de surface de plancher s'applique dans trois situations. Les bâtiments ou parties de bâtiments ainsi visés sont appelés entités fonctionnelles assujetties, ou EFA.
- Un bâtiment qui accueille exclusivement des activités tertiaires sur 1 000 m² ou plus.
- Les parties d'un bâtiment à usage mixte qui accueillent des activités tertiaires, dès que leur surface cumulée atteint 1 000 m².
- Un ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou un même site, dès que leurs surfaces tertiaires cumulées atteignent 1 000 m².
Toutes les branches du tertiaire sont visées : bureaux, services publics, enseignement, santé, commerces, hôtels, restaurants, sport, culture, logistique, entre autres. Les exceptions sont rares : constructions autorisées par un permis de construire précaire, lieux de culte, activités opérationnelles de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure.
Exemple illustratif : une agence de 400 m² installée dans un immeuble de bureaux de 2 500 m² est concernée, parce que le seuil s'apprécie à l'échelle du bâtiment, pas du local.
Propriétaire ou locataire : qui fait quoi ?
Les deux sont assujettis. Le propriétaire et, s'il y en a un, le preneur à bail répondent chacun des actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives, par exemple telles que le bail les répartit. Le partage des rôles se règle donc d'abord dans le bail : mieux vaut l'écrire noir sur blanc, travaux et équipements compris, à la signature ou au renouvellement.
Quels sont les objectifs du décret tertiaire pour 2030, 2040 et 2050 ?
Chaque EFA doit atteindre au moins l'un des deux objectifs suivants.
- En valeur relative : réduire sa consommation d'énergie finale d'au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à une consommation de référence.
- En valeur absolue : passer sous un seuil exprimé en kWh/m²/an, noté Cabs, fixé pour chaque catégorie d'activité et déterminé automatiquement par OPERAT.
L'année de référence se choisit entre 2010 et 2019, ou correspond à la première année pleine d'exploitation. Faute de choix avant le 30 septembre 2027, c'est la consommation de la première année pleine d'exploitation déclarée sur OPERAT qui sert de référence. Selon le ministère, un bâtiment très consommateur qui n'a encore rien entrepris s'orientera plutôt vers la valeur relative, un bâtiment qui a déjà engagé des actions vers la valeur absolue.
| Échéance | Réduction à atteindre | Consommation maximale | Soit, par m² |
|---|---|---|---|
| Référence 2019 | point de départ | 600 MWh | 300 kWh/m²/an |
| 2030 | −40 % | 360 MWh | 180 kWh/m²/an |
| 2040 | −50 % | 300 MWh | 150 kWh/m²/an |
| 2050 | −60 % | 240 MWh | 120 kWh/m²/an |
Ces valeurs s'entendent avant correction climatique et avant toute modulation.
Comment déclarer ses consommations sur OPERAT ?
Chaque année, les consommations de l'année précédente se transmettent sur OPERAT au plus tard le 30 septembre : celles de 2026 au plus tard le 30 septembre 2027, par exemple. Pour chaque EFA, le propriétaire et, s'il y en a un, le preneur déclarent :
- les activités tertiaires exercées et la surface
- les consommations annuelles par type d'énergie
- le cas échéant, l'année de référence et ses consommations, justificatifs à l'appui
- les indicateurs d'intensité d'usage, qui servent à fixer l'objectif et, au besoin, à le moduler
- les modulations demandées
- l'énergie consommée pour recharger des véhicules électriques ou hybrides rechargeables
Cette dernière peut être déduite pour apprécier l'atteinte des objectifs, tout comme la chaleur fatale autoconsommée par les bâtiments assujettis.
En retour, OPERAT délivre une attestation numérique annuelle et une notation Éco Énergie Tertiaire, qui va d'une feuille grise, pour une consommation insatisfaisante, à trois feuilles vertes. Les textes prévoient de publier l'attestation, par affichage à un endroit visible des locaux ou par tout autre moyen pertinent. Selon Service-Public, cette publication était facultative jusqu'au 1er juillet 2026. En cas de vente ou de location, l'évaluation tirée de la dernière attestation est annexée à la promesse ou à l'acte de vente, ou au bail.
Vos factures d'énergie sont la matière première de la déclaration. L'étape décisive consiste à rattacher chaque point de livraison d'électricité (PDL) et chaque point de comptage et d'estimation de gaz (PCE) au bon bâtiment, puis à conserver les factures qui justifient l'année de référence. Sur un parc de plusieurs sites, cet inventaire se prépare une fois, puis se tient à jour : voir l'accompagnement des entreprises multisites. Pour retrouver une consommation annuelle sur une facture, voyez comment lire votre facture ligne par ligne.
Peut-on moduler ses objectifs ?
Oui, pour trois motifs prévus par les textes :
- des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales propres au bâtiment
- un changement de l'activité exercée ou du volume de cette activité
- des coûts manifestement disproportionnés des actions par rapport aux avantages attendus
La modulation liée au volume d'activité est calculée automatiquement par OPERAT, à partir des indicateurs d'intensité d'usage. Les autres exigent un dossier technique, avec études énergétiques, identification des actions et programme d'actions, à fournir sous 15 jours en cas de demande. Les modulations se déclarent au plus tard cinq ans après la première échéance de déclaration de chaque décennie, soit le 30 septembre 2027 pour la première.
Le coût disproportionné se démontre par un calcul : le temps de retour brut estimé de chaque levier, aides financières déduites, doit dépasser un seuil. Chaque levier est apprécié séparément.
| Levier d'action | Temps de retour brut au-delà duquel le coût est jugé disproportionné |
|---|---|
| Rénovation de l'enveloppe : toit, murs, portes et fenêtres, éléments imperméabilisants sous le niveau du sol | 30 ans |
| Renouvellement des équipements énergétiques, hors consommables comme les ampoules | 15 ans |
| Systèmes de gestion, de régulation et d'optimisation des équipements énergétiques | 10 ans |
Quelles sont les échéances à retenir ?
La frise ci-dessous situe, à l'échelle, les étapes passées et à venir du dispositif.
Les échéances du décret tertiaire, de 2019 à 2051
Quelles sanctions en cas de manquement ?
L'atteinte des objectifs sera contrôlée au plus tard le 31 décembre 2031, puis en 2041 et en 2051. En cas de manquement, la procédure est graduée.
- Mise en demeure. Faute de déclaration, le préfet peut mettre en demeure le propriétaire et, le cas échéant, le preneur de respecter leurs obligations sous 3 mois. Si un objectif n'est pas atteint sans justification, il peut les mettre en demeure d'établir un programme d'actions et de s'engager à le respecter.
- Seconde mise en demeure. Sans programme dans les 6 mois, le préfet peut mettre en demeure individuellement le propriétaire et le preneur, qui disposent de 3 mois pour transmettre chacun le leur.
- Publication. À défaut, le document retraçant les mises en demeure restées sans effet est publié sur un site internet de l'État, celui de la préfecture par exemple.
- Amende. Si le programme d'actions n'est toujours pas transmis après la seconde mise en demeure, le préfet peut prononcer une amende administrative au plus égale à 1 500 € pour une personne physique et à 7 500 € pour une personne morale. Un programme d'actions non respecté peut en outre conduire à un constat de carence.
Réduire sa consommation ou payer moins cher son kWh : quelle différence ?
Le décret tertiaire porte sur des quantités : des kWh d'énergie finale, comparés à une année de référence ou ramenés au mètre carré. Votre contrat d'énergie porte sur un prix. Changer de fournisseur, renégocier son contrat d'énergie ou souscrire une offre verte adossée à des garanties d'origine ne retire aucun kWh de votre déclaration OPERAT.
Les deux démarches se complètent pourtant, puisque votre facture multiplie une quantité par un prix. Trois points de contact méritent votre attention.
- Le volume engagé. Un plan de baisse de 40 % peut faire sortir votre consommation de la bande de tolérance d'un contrat calé sur l'historique. Signalez les travaux prévus avant de signer : voir la clause de volume et de tolérance.
- La puissance souscrite. Après des travaux sur le chauffage, la ventilation ou l'éclairage, la puissance appelée peut baisser. Une puissance souscrite restée trop haute fait alors payer un acheminement inutile : ajuster la puissance souscrite.
- Le financement des travaux. Les primes CEE, versées par les fournisseurs d'énergie ou leurs partenaires, peuvent couvrir une partie des travaux d'économies : les primes CEE pour les entreprises.
Questions fréquentes
Je suis locataire de mes locaux : suis-je concerné par le décret tertiaire ?
Oui, dès lors que le bâtiment ou le site atteint le seuil de 1 000 m² d'activités tertiaires. Le preneur est assujetti au même titre que le propriétaire, pour les actions qui relèvent de sa responsabilité, et déclare sur OPERAT les consommations de l'entité qu'il occupe. Coordonnez-vous avec votre bailleur pour que vos deux déclarations couvrent bien l'ensemble des surfaces et des compteurs.
Un commerce de moins de 1 000 m² est-il concerné ?
Il peut l'être. Le seuil se mesure à l'échelle du bâtiment, des parties tertiaires d'un immeuble mixte ou de l'ensemble des bâtiments d'un même site, pas de la boutique. Exemple illustratif : une boutique de 300 m² dans un centre commercial dont les surfaces tertiaires dépassent 1 000 m² est concernée. Voir l'énergie des centres commerciaux et des foncières.
Quelle année de référence choisir ?
Le choix vous appartient, dans la fourchette autorisée. Comme l'objectif se calcule en pourcentage de la consommation de cette année, retenez une année représentative de votre activité, pour laquelle vous détenez les factures : la consommation de référence se déclare justificatifs à l'appui.
Que se passe-t-il si l'activité s'arrête ou si les locaux changent de mains ?
Si une activité tertiaire se poursuit, l'obligation demeure, même sous 1 000 m². Si toute activité tertiaire cesse, déclarez sur OPERAT les consommations jusqu'à la date de cessation, ainsi que cette date : la consommation de référence est conservée jusqu'à une éventuelle reprise. Un nouvel occupant ou un acquéreur peut reprendre l'année de référence de l'entité en déclarant son identifiant, sa surface et sa date d'arrivée. À défaut, sa propre année de référence ne pourra pas être antérieure à ce changement.
Les primes CEE peuvent-elles financer les travaux ?
Oui, si les travaux correspondent à une fiche d'opération standardisée applicable aux bâtiments tertiaires, et si la contribution du fournisseur d'énergie ou de son partenaire, en pratique son offre de prime, intervient avant l'acceptation du devis. Sinon, l'opération ne peut en principe plus être valorisée. La prime allège l'investissement, le décret fixe l'objectif à atteindre : les deux se combinent.
Qui peut déclarer à ma place sur OPERAT ?
Vous pouvez déléguer la transmission de vos consommations à un prestataire ou, s'ils en ont la capacité technique, aux gestionnaires de réseau de distribution d'énergie. Pour une question sur vos obligations, Entreprendre.Service-Public oriente vers la préfecture ou vers le service Conseillers Entreprises.
Sources
- Entreprendre.Service-Public.fr (DILA), « Réduction de la consommation d'énergie dans les bâtiments à usage tertiaire », fiche F38065, vérifiée le 9 septembre 2025 — entités assujetties, rôles du propriétaire et du preneur, objectifs, année de référence, déclaration OPERAT au 30 septembre, attestation, modulations et seuils de temps de retour, sanctions, contrôles de 2031 à 2051
- Ministère de la Transition écologique, « Éco Énergie Tertiaire (EET) », page mise à jour le 9 septembre 2025 — article 175 de la loi Élan, décret du 23 juillet 2019, entrée en vigueur le 1er octobre 2019, activités concernées, plateforme OPERAT de l'ADEME
- Ministère de la Transition écologique, brochure « Éco Énergie Tertiaire » (septembre 2022) — périmètre, choix entre valeur relative et valeur absolue, notation de la feuille grise aux trois feuilles vertes, sanctions
- Ministère de la Transition écologique, brochure « Éco Énergie Tertiaire », version accessible (septembre 2022) — calendrier : première déclaration au 30 septembre 2022, modulations au 30 septembre 2027, vérification fin 2031
- Ministère de la Transition écologique, Questions-réponses sur le dispositif des certificats d'économies d'énergie (mise à jour le 25 septembre 2026) — contribution de l'obligé antérieure à l'engagement de l'opération, date d'engagement fixée à l'acceptation du devis ou du bon de commande
